ブラウンフィールドとは何ですか?

人けのない倉庫や、古く放棄されたガソリンスタンドの前を通りかかり、なぜその物件が腐ったまま放置されているのか疑問に思ったことがあるなら、その理由はその物件がブラウンフィールドであるためかもしれません。

ブラウンフィールドは、全米のすべての州の都市や町にあります。これらは多くの場合、鉄道車両基地、ドライクリーニング店、ガソリンスタンドなど、長期にわたって大量の化学物質が存在していた場所など、廃業または放棄された営利企業が原因で発生します。

米国環境保護庁（EPA）は、ブラウンフィールドを「現実にある、または認識されている環境汚染によって再開発や拡張が複雑になったため、放棄され、遊休され、または十分に利用されていない米国内の土地」と定義しています。

その一例は、オレゴン州ポートランドのリバー地区です。約 20 年前、この 70 エーカーの工業地域は住宅と商業スペースのある活気のある場所に再開発されました。しかし、この種の大規模な成果は簡単には達成できません。汚染が確認された場合に責任を問われることを恐れて、所有者が不動産を手放したり、買い手候補が投資に慎重になったりすることがよくあります。 EPAによると、ブラウンフィールドは私たちの健康や環境に重大な危険を及ぼすものではないが、開発を妨げて地域経済を窒息させるため、経済的または社会的脅威となる。

米国にある 45 万のブラウンフィールドのうち、多くは浄化され、開発されています。ブラウンフィールドが最も多い州は知られていないが、この国には北東部のラストベルトや中西部の産業回廊など、歴史的に重工業の土地利用があった地域があり、その可能性は高い。ブラウンフィールドの数が増える。

実際に汚染されているか、汚染されていると考えられているかにかかわらず、これらの荒廃した物件には独特の課題と多くの可能性が秘められています。次のページに進むと、なぜ地表下汚染で放棄された工場を再開発する方が、風光明媚な手付かずの土地に建物を建てるよりも低コストで、より社会的責任を負えるのかがわかります。

ブラウンフィールド開発の長所と短所

ブラウンフィールドの浄化と再投資は、環境上の利益と経済発展および社会改善を結び付けます。プランナー、開発者、地元の関係者は、これらの荒廃した不動産を持続可能な再利用に変えることでコミュニティを改善するために団結します。ブラウンフィールドは都市部、郊外、または田舎にあります。これらは都市を浄化し、郊外を発展させ、緑地開発の圧力を軽減するのに役立ちます。

手つかずの自然のままの土地を開発するには、通常、新しいインフラストラクチャの構築が必要であり、それには費用がかかる場合があります。しかし、ブラウンフィールド開発者は、上下水道、電気、道路、公共交通機関へのアクセスなどの既存のインフラのおかげでコストを節約することがよくあります。

これらの廃墟となった場所を再開発することは、環境上の利点に加えて、社会的および経済的な利点をもたらす可能性があります。老朽化した工業用地は、繁栄するオフィスビル、アパート、高級複合施設、ショッピングセンター、公園などに生まれ変わります。ブラウンフィールド再開発は、人々を仕事や遊びのコミュニティの中心に呼び込むことで、近隣地域に新たな命を吹き込み、都市全体の変革を促すことができます。 EPAによれば、このような取り組みにより地方の課税ベースが増加し、雇用の増加が促進されるという。

ただし、ブラウンフィールドは、何年も活動を行わず放置されていた後に蘇生させるのが複雑で、費用がかかる場合があります。

ブラウンフィールドは不動産です。つまり、建物、作物、鉱物権など、土地だけではないものが含まれる可能性があります。ブラウンフィールドの再開発、拡張、再利用には、土地とそれに付随するすべてのものが含まれます。その結果、環境修復には多くの場合費用がかかり、資金調達が困難になる可能性があると米国住宅都市開発省（HUD）の経済開発担当次官補ロバート・ダンカン氏は言う。さらに、許可の手続きが遅いことで有名です。

さらに、HUD によると、他に開発可能なエリアや魅力的なエリアが存在しない場所にブラウンフィールドが存在するのが一般的です。その場所が目障りだったり、人々が頻繁に訪れるのに望ましい場所が近くになかったりすると、人は来なくなるだろうという考え方です。そして人が集まらなければ、再生した物件は維持できなくなる可能性があります。

現実世界の成功事例を知りたいですか?ページをめくると、荒れ地から驚きの世界へと変わった、傑出したブラウンフィールド プロジェクトについてお読みいただけます。

政府のブラウンフィールドプログラムとインセンティブ

ブラウンフィールド開発に関連する法律は州によって異なります。しかし、すべての州政府とEPAは、ブラウンフィールドが基準に達するまで浄化されるよう協力しています。多くの州では、サイト所有者が州と協力してクリーンアップを実行することを奨励する自主的なクリーンアップ プログラムを実施しています。

地方および州の法律の多くは、税増分融資 (TIF) など、ブラウンフィールド開発に対して税制上の優遇措置を提供しています。ブラウンフィールドが再開発されると、多くの場合、周囲の不動産の価値が上昇し、新しい支援ビジネスがそれに続きます。その結果、その地域の税収が増える「税増分」が生まれます。 TIF は、他の方法では開発が行われないであろう荒廃した地域や未開発地域の改善に資金を提供することを目的としています。

しかし、ブラウンフィールド法は州レベルにとどまりません。連邦ブラウンフィールド税インセンティブを通じて、納税者は対象不動産の環境浄化費用が発生した年にその費用を全額控除できます。

また、議会は中小企業責任救済法およびブラウンフィールド活性化法として知られるブラウンフィールド法を可決しました。この法律は、汚染が見つかった場合に責任が生じることに対する所有者や投資家の懸念に対処するものです。起こり得る責任から身を守る方法を概説します。この法律のおかげで、無実の人々が責任からよりよく保護され、多くのサイトが浄化され、有効に活用されています。

EPA と HUD は両方とも、ブラウンフィールドの活性化を強化するための政府プログラムを持っています。

EPA ブラウンフィールド プログラムは 1995 年に始まりました。ブラウンフィールドの評価と浄化を促進するための資金を提供し、汚染された場所に対処するプログラムで州と部族を支援し、サイトの浄化に対する技術サポートを提供します。また、清掃の仕事やブラウンフィールドの調査も提供します。

テキサス州ダラスの再開発の好況は、EPA ブラウンフィールド プログラムができることを例示しています。この拡張は EPA のブラウンフィールド助成金によって引き起こされ、それ以来、5 億 5,000 万ドルを超える官民資金が市周辺の荒れ果てた地域の清掃と再利用に使用されてきました。現在、住民は新しいレクリエーションセンター、住居、買い物施設、そして環境トレーニングと技術センターを手に入れ、1,000人以上の新たな雇用をもたらすことになる。

ブラウンフィールド開発を促進するもう 1 つの主要な政府プログラムは、ブラウンフィールド経済開発イニシアチブ (BEDI) です。これは、経済開発とコミュニティ開発を刺激し、促進するために HUD が管理する助成金プログラムです。

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